自1998年住房制度改革以来，房价一路上涨，尤其是2005－07年，房价甚至翻番地涨，市场炒作和投机盛行，泡沫积累比较大，已经威胁经济发展和社会民生。造成房价上涨的原因非常复杂，但可以总结为“需求的集中释放效应”，需求集中释放表现为五方面需求的叠加：住房制度改革将原来计划经济福利分房制度下积累的巨大需求在短时间释放；中国巨大的地区差距、城乡差距将住房需求向生存环境相对优越的东部发达城市集中；商业银行改革期间的利润导向将住房信贷视为抓手，由此将潜在的住房需求大量释放；城市化进程中的拆迁改造将人们赶往住房市场；住房投资品属性被开发成吸纳大量流动性的投机市场，由此激发了巨大的投机需求。而住房的供给由于与土地市场联系起来，具有垄断性和低弹性的特点，当集中释放的需求叠加遇上低弹性的供给时，其结果就是房价暴涨和房市泡沫了。

这五方面的需求通常被房地产商和相关利益人群解读为“真实需求”，以此作为支撑房价暴涨的理由。实则不然，需求的集中释放实际上反映了政府的失职。因为住房虽是私有物品，但住房的价格却有很强的公共品性质，因此政府对房市泡沫有不可推卸的责任，或者说政府政策不当正是造成房市泡沫的根本原因。

在需求释放方面，政府的错误在于：其一，在住房制度改革中应分步市场化，不能将过去几十年积累的住房需求集中推向市场；其二，由于中国贫富和地区分化严重，不到20％的富人占有全国80％的个人财富，而且只有少数大城市尤其是北京上海深圳具有较好的社会生活环境，如果允许自由购房尤其是银行贷款购房，那么少数富人完全有能力将大城市的房子买光。因此政府以前不对住房户型面积和二套以上住房加以管制是非常错误的；其三，政府没有疏导住房的投资需求，使住房的投资品属性过于突出，市场投机炒作之风过于泛滥。

在住房供给方面，政府的失职在于：一是在推出住房市场化改革制度时，没有执行配套供应经济适用房和廉租房的既定政策，而是普遍将经济适用房作为公务员、拆迁户和奖励对象的福利和补偿性分房，对社会弱势群体和中产夹心阶层的住房问题漠不关心；二是在土地供给实行统一的“招拍挂”制度，没有区分不同属性的住房土地供应。由于在事权与财权不统一的财税制度下，地方政府过于依赖土地财政，这种制度造成了房价与地价的连环上涨，对推高房价负有责任。

当前房市虽然成交量低迷（价格仍高），然而政府有比救市更重要的任务，那就是厘清民生性住房的理念并坚持之。所谓“民生性住房”，简单地说就是十七大报告所倡导的，中国“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生”，努力使全体人民“住有所居”。而不是此前那种富人居所优雅、房价高高在上、普通百姓备受做“房奴”和将做“房奴”的煎熬之景况。要坚持贯彻“民生性住房”的理念，政府应注重梳理市场需求、分类住房供给，将集中释放的住房需求分流，适当压抑由信贷激发的多套住房需求，加大建设经济适用房和廉租房的力度。

具体说到民生性住房理念，应坚持每一户城市居民有权且限购一套经济适用房；买不起经济适用房的弱势群体可租住一套廉租房；廉租房退租可购买一套经济适用房；经济适用房由政府原价回购后可免契税购买一套商品房；不鼓励购买二套以上商品房，且对两套以上商品房征收物业税，对别墅等房产征收奢侈税和物业税；对已购买一套商品房者退还税费。使市场形成廉租房、经济适用房、商品房的供应结构，廉租房和经济适用房由政府保障供给，商品房由市场解决，政府以税费调控。

由民生性住房理念观之，前期地方政府推出的“救市”措施存在很大的问题。比如长沙不再推经济适用房，而是直接以货币补贴，进一步将需求叠加到商品房上，助涨房价；西安、南京对购房户发放财政补贴，直接以纳税人的钱来补贴一般商品房，该管的经济适用房却不建，于理于法均不通；杭州、上海重提购房入户，则进一步将中西部和农村的购买力向东部沿海转移。此等措施，均属救一时之急而不虑其万世之害，严重偏离民生性住房、和谐社会和科学发展观的理念。

政府如果是为了救经济而救房市，则必须从科学发展观来统筹对策措施，而坚持贯彻民生性住房理念，对我国经济社会发展有重要意义。当前推动我国发展有三大动力，一是工业化，二是城市化，三是市场化。对于工业化，贯彻民生性住房理念有助于制造业等实体经济降低经营成本、合理安置员工生活，使企业将精力集中在研发、工艺和营销建设上，而不是象当前一样，大小企业奔房产，只为制造业抵挡不住房地产的暴利诱惑；对于城市化，贯彻民生性住房理念有助于人们进城后及时安置家业，稳定生活、工作、进而稳定社会，比如英国二战后，人们涌入城市后举目无亲、买房无望，是政府大力发展保障性住房帮助人们安家置业，使经济社会进入持续稳定的繁荣发展阶段；对于市场化，一般的理解是住房是私人物品，政府无需干预。然而当大量居民被高房价挤出市场住无所居时，社会就会不稳定。当购房者是依靠几代人的积蓄才能勉强买房时，他们节衣缩食的结果挤出了其余消费支出。因而市场这样的无序运转最终会导致经济恶性循环，只有政府坚持民生性住房理念，疏导市场需求、分类市场供给，方可促进房产市场的良性发展，才能实现住有所居、社会和谐。