由深圳蔓延开来的房产降价潮，就像太平天国运动一样由南到北一路打将过来，目前已打到了长三角，南京杭州上海应声而倒。上海同样打着“真实需求”旗号，被北京视为最坚挺的盟友，上海的倒下给仍坚守房价城堡的北京以致命打击，北京房价在秋天这个最美丽的季节里摇摇欲坠，一时竟有“无边落木萧萧下”的悲秋之感！

早在今年３月与做证券投资的朋友谈及房地产行业境况，就有业内人士开玩笑“开发商聚会时说了，如果五月房市仍未回暖，将主动降价”，但五个月过去了，北京除了一些小打小折外，房市价格仍然坚挺，大幅下降的仅是成交量。究其原因，除了传言中的“真实需求”强于其他地方外，北京奥运维稳因素当是其中之一，开发商在前几年年房价大幅上涨中获得的暴利支持了开发商硬挺构成原因之二，而开发商担心降价后“买涨不买跌”而构建不降价联盟是其三。

然而房价运动的规律并不如开发商的意。同样作为投资市场，房市与股市最大的区别在于住宅商品的流动性差，股票再怎么跌，要卖还是能卖出去的，但房子要想以时点市场价卖出去就难了。因此房价下跌之前都是成交量不断萎缩，直至卖方无法忍受资金竭尽之苦，只好降价出货，而这个降价每次都是要比当时的市场价还要低的，由此造成房价拾级而下的下跌行情。北京房价目前还是处于成交量萎靡的大幅降价前阶段，真正的降价时间尚未到来。

美国财长保尔森在谈到当前美国房价下降时用的词是“housing correction”，即“纠正、纠错”之意，原因就在于２00１年开始由美联储大幅降息引起的市场流动性膨胀引发了资产泡沫，现在的降价只是刺破泡沫之举。中国也一样，这几年房价翻番的涨，泡沫累积使房价超出人们承受的极限。中国房市自１９９８年政府推出住房制度改革后，房价由启动到小步走、大步走、快跑，最后在２00６年开始冲刺，２00７年的夏天简直就是火箭升天，让人瞠目结舌。房价如此飙升的很大原因要归结为政府职能不到位，政府在推出住房改革时没有配套推进安居房、两限房等福利房，将社会大众一股脑儿推向市场，城市化加快阶段的拆迁移民也催生了巨量的需求，而且商业银行改革在此时间通过发展住房按揭也释放了潜在的住房需求，几方面形成需求在同一时间的累积和释放。而在供给层面受片面市场化思想影响几乎只有单一的商业住宅，于是井喷的需求与供给弹性很低的土地和住房供给在近十年这个历史长河中短暂时点相遇了，他们的碰撞造就了惊人的房价飙升。房价的不断上升又使住宅商品的投资（投机）属性凸显，资金于是纷纷投资房市，温州购房团、深圳购房团、山西煤老板购房团不断涌现，很多人通过银行按揭购买上千套房产待价而沽。住房向投资品的转化于是进一步叠加了已经不堪承受的需求，使价格沿着近乎垂直的供给曲线（因为房产供给弹性很低，短期弹性近乎0）直线上升。恰在这个时段，中国经济高速上升，大量贸易顺差伴带投机资金涌入中国，汹涌的市场流动性纷纷找到了房产这个水库闸门，开始了肆无忌惮的宣泄。然而击鼓传花终有停止一刻，飙升的房价终究会碰上购买力的天花板，当投资性房产不能找到出价更高的下家，当自住房产耗“傩丈砑倚悦币惶追孔佣赴偻蛄胁琢觳怀圆缓燃甘暌猜虿簧系氖焙颍６档“housing correction”就该开始了，这是铁律！

中国的这个“梦醒时分”开始于去年秋天央行对于“二套房”的信贷控制，实际上打击的是投机性买房这部分需求，价格掉头正说明中国房市的真实需求并没有市场传言的那么大，这几年的房价飙升更多是投资性资金“炒”出来的。央行政策出台后，深圳这个市场更敏感的城市很快做出了反应，接着是广州、东莞等珠三角近邻，这股降价潮之后的北上实际上传达的是市场信息，投资性买家收到这些信息后逐渐退出，于是房价上涨的共识逐渐瓦解、下跌的共识不断强化，从而使降价范围由南向北蔓延开来。终于在去年底蔓延到了北京这个最坚强的北方堡垒，而北京最初的反应只是价格在高点停滞下来，之后是销售量不断萎缩以及主要由进京的南方开发商开始的星星点点的打折风潮，直到中秋时节才传出“远洋山水”等楼盘偶而为之的“７折抽奖”，房价一直在坚守！

在我看来，北京房价之所以如此坚挺并不是房价不高泡沫不大，实际上如果考虑到实得面积率、园林环境、交通以及配套，北京房价要高过上海深圳，泡沫也就更大！各路“北漂”大军以及山西内蒙等煤炭资金也不能构成北京“真实需求”独大的理由，这一点只要看看开发商对近来投资房客的消失之忧就会明白。北京房价坚挺的真实原因可能还是开发商的降价策略，即把北京视为核心堡垒，先折扣后降价，先小降后大降，先外围后堡垒。比如万科，这个“带头大哥”先深圳、东莞、广州，后南京、杭州、上海，由南向北步步为营，具有明显的层次感和推进路线，其余如富力、金地、恒大等地产商也类似。目前北京万科降价空间也是存在的，以万科中粮“假日风景”为例，去年五月第一期开盘时价格刚刚９k，后来一路飙升，及至紫苑精装房推出时已1万7，现在据说又推出毛胚房价格打折后回落到１万３，但仍然远高于一期开盘价，想想一期开盘价也是有利润的，现在即使处于熊市仍然有暴利啊！！远洋山水也一样，去年六月询价时是1万1，后来涨到了1万8，而据前２天收到的“7.3折”短信来算，价格仍在1万3以上，还是高啊！

因此北京房价不是不高，而是太高！不是不降，而是时候未到！只要成交量继续低迷，就说明北京房价仅仅是处于大降的前夜，这是房价运动的规律！这个规律不会因为奥运维稳、不会因为开发商抱团就发生改变。至于何时降？让我们期待金秋十月吧！那时残奥会也过了，不必担心老业主降价退房闹事，不降价联盟也势必因为现金流枯竭而分崩离析！现在的小折小扣必将演变为大折大扣，地产商和政府都必须拿到降价这把钥匙才能打开重启房市的法门。